房屋预售许可证过期 如何保护购房人的权益

时间:2021年10月11日 信息来源: 点击: 【字体:

2020年8月份马某与某置业有限公司和某房地产开发有限公司签订了新建商业用房买卖合同,购买了位于东平水浒古镇商业街的房屋,马某支付了相应的购房款后,开发企业并未能按照合同约定为其办理房屋所有权转移登记手续。马某遂依据签订的房屋买卖合同中的仲裁条款,向泰安仲裁委员会提起仲裁申请,请求依法裁决确认申请人与两个被申请人之间签订的《山东省新建商业用房买卖合同》有效并要求依法裁决两个被申请人交付双方签订的《山东省新建商业用房买卖合同》项下的房屋及地下车库并协助申请人依法办理不动产登记过户手续。本案在泰安仲裁委员会东平分会进行审理并依法组成仲裁庭。审理过程中,被申请人方对双方签订的房屋买卖合同表示认可并承认申请人已经足额支付了购房款,同时审理中查明,被申请人在开发项目时取得了房地产开发经营权证、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证等证件,但是因为开发公司的房屋预售许可证现在已经过期,无法为申请人办理不动产登记过户手续。经过两次开庭审理,仲裁庭找到了双方的问题所在,起初两家开发公司合作开发了案涉房地产并由其中一家公司办理了房屋预售许可证,由于历史种种原因,房地产开发项目停滞,最终导致了房屋预售许可证过期,无法为许可证过期后的购房户办理不动产登记。最终,经过仲裁庭的合议裁决申请人与被申请人之间的房屋买卖合同有效并由被申请人依法协助申请人办理不动产过户登记手续。

【法律依据及裁判要旨】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,该条款规范的是“未取得商品房预售许可证明的情形”。本案中,被申请人出售案涉房屋并非自始未取得商品房预售许可证明,预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为,故本案当事人的买卖房屋合同并不符合上述无效情形。案涉合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,应认定合法有效。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”,合同第十八条约定,出卖人应于2021年3月1日前办理房屋所有权转移登记手续。因此协助办理案涉房屋不动产登记手续是被申请人的法定义务和合同义务,申请人要求被申请人协助办理案涉房屋不动产登记手续的请求仲裁庭应予支持。

【案件点评】

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条之规定“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”

针对房地产开发企业在开发过程中可能存在的开发手续不完备、证件过期的情形而又预售房屋的情形,本着保护购房人的权益角度出发,对此类问题可以通过法院或者仲裁机构仲裁的方式,出具法律文书要求房地产开发企业依法协助购房人办理不动产登记。经过仲裁裁决,最终通过法律途径出具法律文书,要求房地产开发企业依法协助办理不动产登记。符合维护购房人合法权益的立法宗旨,有利于化解社会矛盾,减少当事人诉累,维护社会稳定。

Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统