案例内容

【案情简介】

2016年11月，申请人某城市客栈与被申请人某投资有限公司签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，申请人租赁使用位于某某大街某某号某某的公寓楼三、四层、一楼大厅南侧二间等房屋，经营用途为主题酒店，租赁期限自2016年11月6日至2025年5月31日，合同第五条，“甲乙双方的责任中”甲方责任第4项约定，“消防手续由双方共同申请，附属乙方行业消防内容由乙方负责，如因消防原因影响乙方未能及时开业，甲方给予乙方一定的数额赔偿。”合同签订后，申请人开始酒店装修，于2017年4月份装修完毕后要求被申请人申报消防验收，被申请人直至2017年5月24日上报申请消防验收。但是由于被申请人消防基础工程未安装完毕，无法提供消防设施检测合格证明文件，不符合消防验收条件，致使消防大队于2017年7月11日出具建设工程竣工验收消防设备备案材料补正通知书，消防验收未通过，这直接影响了申请人的正常开业经营。后经被申请人整改后，于2017年10月15日重新申报才通过消防验收，并取得消防安全检查合格证，申请人于2017年10月26日正式营业。申请人认为是由于被申请人未能提供消防验收的消防设施检测合格证明条件的原因，使消防验收未能通过，造成申请人无法经营期间的经济损失，申请人多次找被申请人协商处理，但协商未果。申请人还委托某某价格事务所对其停业期间的经济损失进行价格鉴定。2018年5月8日，某某价格事务所出具的鉴定结果，认定申请人停业期间经济损失为1674750元。故申请人请求被申请人赔偿造成的经济损失1761750元，并要求被申请人承担仲裁费。

被申请人认为，申请人主张的停业期间损失没有事实与法律依据。双方签订的房屋租赁合同，其条款并未约定关于消防验收的截至日期，申请人主张其损失自2017年4月16日计算无法律依据。申请人申报消防验收材料，被申请人已经及时递交相关部门，被申请人不存在违约行为。申请人单位委托鉴定机构出具的鉴定意见书有失公允，并不客观真实，评估报告中评估数额与实际情况差距过大，该评估报告不应被采用，评估费用应由申请人自行承担。

【争议焦点】

1.未经消防验收房屋租赁合同是否有效？本案租赁合同效力如何认定？

2.被申请人是否属于合同违约的情形？

3.造成申请人的经济损失，是否应由被申请人赔偿？如赔偿，赔偿应如何计算？从什么日期算起？

【裁决结果】

仲裁庭认为，申请人与被申请人于2016年11月16日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为合法有效合同。合同第五条，“甲乙双方的责任中”甲方责任第4项约定，“消防手续由双方共同申请，附属乙方行业消防内容由乙方负责，”如因消防原因影响乙方未能及时开业，甲方给予乙方一定的数额赔偿。”合同签订后，双方当事人各自按照合同约定履行了义务，于2017年5月24日上报申请消防验收。但是由于被申请人消防基础工程未安装完毕，无法提供消防设施检测合格证明文件，不符合消防验收条件，致使消防大队于2017年7月11日出具建设工程竣工验收消防设备备案材料补正通知书，消防验收未通过，这直接影响了申请人的正常开业经营。对此违约行为，被申请人负有赔偿责任。被申请人应从2017年7月11日开始赔偿申请人未能正常经营期间的经济损失。

2017年5月24日至2017年7月10日，该期间属公安消防部门审查验收阶段，在公安消防部门未作出消防验收结果前，双方当事人均属正常履行合同条款。申请人请求被申请人从2017年5月24日开始计算赔偿期间，无事实和法律依据，仲裁庭不予支持。

在本案审理中，因被申请人不认可申请人单方委托鉴定机构出具的价格鉴定报告，仲裁庭组织双方重新选定某某价格评估拍卖有限公司进行经济损失数额鉴定，经该价格评估拍卖有限公司评估为738000元，该报告经组织双方质证后仲裁庭予以采用。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国仲裁法》第五十四条，第五十七条之规定，裁决如下：

一、被申请人支付申请人未营业期间经济损失738000元。

二、鉴定费30000元，仲裁费20478元由被申请人承担。

【相关法律法规解读】

一、关于该房屋租赁合同是否有效的问题。

仲裁庭认为，申请人与被申请人于2016年11月16日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为合法有效合同。以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的房屋租赁合同，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。房屋在出租使用前必须要经消防验收合格，被申请人在房屋未经消防验收合格的情况下与申请人签订营业房租赁合同，该租赁合同应属无效。但具体到本案，在仲裁庭审理前，涉案房屋已经消防验收合格，通过这种补正，使房屋租赁合同满足了合同的全部有效要件，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效。

二、关于合同违约的问题。
    根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，违约责任的承担方式主要有四种：

1.支付违约金。

2.损害赔偿。

3.继续履行。

4.其他补救措施。

另外，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”

三、关于违约赔偿计算的问题

赔偿损失是世界各国所一致认可的也是最重要的一种违约救济方法。它不仅适用于违约责任，也适用于侵权行为及其他一些民事违法行为所造成的损失；不仅适用于有效合同的违约行为，也适用于无效合同所造成的损害赔偿。损失赔偿额的计算，关键是确定标的物价格的计算标准，计算标准涉及标的物种类和计算的时间及地点。

另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同约定义务不符合，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

【结语和建议】

房屋租赁合同标的物在合同订立时未经消防验收，具有一定的违法情节，但在仲裁庭介入前验收合格，违法情节已消失，且合同已经履行完毕，公权力干预的理由消失，据此不应再认定为无效合同，故房屋租赁合同中所出租房屋未办理消防验收的，租赁合同不当然认定为无效合同。同时，负有房屋消防责任的一方要及时履行消防设施的安装、申报等义务，否则可能会涉及到赔偿因此造成的损失问题。在签订《房屋租赁合同》时，双方可约定如因租赁房屋未经消防验收而被要求限期整改、停业整顿、罚款时，由此导致的相应损失承担问题，如租金、承租人预期所得利益及罚款的交付等。总而言之，租赁合同双方均应充分重视消防、质监等部门下达的整改通知，及时办理消防验收手续，杜绝因未消防验收或验收不合格导致的房屋质量问题及其他不可预见的问题。